中古屋翻修.自地自建.法拍屋改造.投資套房設計.是空間風水設計

自建房屋建商
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工程管理除了在書上在學歷上可以看出一些實力,
但最重要的是實戰的經驗,

落實專業分工、監理施工進度、工程品質外,
還要有與師傅們協調能力,施工技術上的管理,
臨場應變能力等等...

仿間有很多書,都教業主怎麼當個發包人,
自己DIY就可以發包,
但書上少了很多臨場應變與協調的知識,

尤其專做中古屋翻修的領域,
什麼狀況都會遇到,
每天都有新鮮事,


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所謂"統包"是指將設計與工程委託同單位承攬。

工程報價方式分為:
1.套餐式-建材與面積都是事先制定好的,

2.單價法-約定每坪單位造價,
統包商依每坪單價,提供該等級的建材與施工。

3.總價法-業主提出基本設施需要外,
另外工程總價要在預算內完成,


本公司一律採用,單價承包式報價,

我都希望跟業主結善緣,
雖說工程糾紛已是現今常態,
但我很希望在施工前多跟業主溝通,
雖然這不符合時間成本,
這點的犧牲換來得是歡喜結果,是值得的


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若您要找三家以上報價,錄取價格最低的,
很抱歉,真的不用考慮我了,

所謂賠錢的生意沒人做,
我也是....
我會誠實的告訴您,建材的優劣與根治問題的方法,

但這一定會超出您的預算,

我實在做不來,第一次報價都滿足您的預算之內,


然後在工程進行中時產生出追加,
我也不想為了滿足您預期中的理想,
用只有好看卻不實用的建材,或偷換建材等級

會收到錢才是真老闆,同樣的...
會收尾的才是真功夫


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最近跟一些業主聊聊的時候,
發現業主除了怕被當凱子之外,
更害怕所選的設計師交出一個半成品裝修品
有些小小的細節,業主要求完美,統包商就會追加
搞得二方一肚子氣。


不管做什麼工程,都會遇到不如當初預期的狀況,
絕大部份都是小細節的完整度,
在這個案例中,有許多小細節的地方,
都會"自動"裝修的更完美

請看圖片:

裝修前:
https://photos.app.goo.gl/4Qdceg549zz1JWVs6

裝修中:
https://photos.app.goo.gl/ZWCgsknXKVa5p5kb7

裝修後:
https://photos.app.goo.gl/nS...

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欲改投資套房的業主進言


欲將內部改為分租套房,
重點是要跟鄰居協商,
並告知施工期限,
這個部份要協同業主一同處理協商,

空間是有限的,想要多賺租金也算是正常,
但改投資套房還是必需要考慮結構問題,
站在鄰居角度,承重是最大的問題,
我們必需要我們的專業上提供詳細解說,

並在使用材質上,為輕質並防火建材為上佳,
在規劃上用水用電都是必需謹慎規劃,
創造雙贏的和平協議,
在施工起來自己安心,鄰居也安心

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你我都怕拆除後的追加

正所謂經驗千金難買,
很多同業都會因為拆除後的結果,
跟業主開始追加,若不答應追加就停工,
接下來就是漫長協調,好的師傅可以協調,
不良心的就直接消失了,

確實拆除完後,有很多另我們難以想像的事情發生,
但我的工作,就是必需告訴業主,拆除可能會遇到的狀況,
簡單的問題,會與業主溝通要裝修方案,
但以我站在業主的經驗,誰都不願意事後追加,
所以我常很直白告訴業主,這些可能的問題,
有些可能是我多慮了,但總是把最壞的講在前頭,
總比事後說風涼話的強,而且這是一種信任問題。

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心中預算是否要告訴設計師呢?

有些業主會刻意講少一點,
會擔心自己估的預算太高,
會被設計師灌到飽,
所以多數設計師也懷疑業主會短報,
其實這樣諜對諜,對誰都沒有好處,而且事情會變得複雜化。

一般來設,最後的詳細估價比預估高5%~10%是合理的範圍,
如果超過這個標準,就要懷疑設計師掌握估算與分配預算的能力。

我覺得任何一個同業都不想被淪為比價的對象,
我寧可多了解業主的需求與預算,在有限的預算做出高cp值的成果,
所以報價都是最後才會報出來,也許有些業主並不喜歡,
但就因為珍惜每一個找我的業主,希望是能幫他們解決問題,
而不是成為比價的倒楣鬼

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壁癌的漏水解決了,但忘了還有霉菌哦

會造成壁癌大多是因為滲水,
而產生這些壁癌狀況,
大多壁癌會因為滲漏水的問題處理好後,
就是批土油漆復原,
但我們都忘了還有壁癌菌還在牆壁內,
即使都不再漏水,也刷上新的油漆還是會有壁癌出現。


在批土油漆前一定要先把壁癌菌處理乾淨
可用:鹽酸水或漂白水清洗
(因為壁癌產生原因代表磚塊或水泥牆已漸漸鈣化已,鈣化用鹽酸水或漂白水最主要是殺菌)。

再使用酸性批土補平後再油漆,就大大減少壁癌再次發生

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磁磚貼好不久發生龜製

有些剛蓋好沒幾年的房子,
壁磚就開始龜裂,其實是施工上的問題,

當紅磚砌好後,準備要打底時必須先塗一層磁磚黏著劑,再打底施工,才不易造成打底完成的面有空心的狀況,

貼磚時,師傅都要注意到打底面是否空心,
因為壁磚貼上去沒多久,一定會龜裂或掉下來,

接下來貼磚時壁面與磁磚面皆有塗佈磁磚黏著劑,
這樣才會更加堅固,雖然施工速度慢,但大大優於日後的使用,

也許多建商為了趕工,這些細節是會少幾項,
剛開始很美,重點在日後使用上的品質。

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專中古屋改造,老屋翻修,房屋修繕/ 裝修送/LED燈具-來電另有優惠0927158181

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客戶感言

1 個月前
老闆娘很細心,裝潢的美美角角都很仔細,人也超nice的👍
莊雅如
7 個月前
修漏水很仔細,找到源頭,完整修繕。
吳永洋
7 個月前
設計風格很棒,很值得推薦
鄭潔西卡

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